RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Vedremo di seguito cosa è la Ristrutturazione Edilizia, come funziona e come beneficiare delle detrazioni secondo lo Studio Tecnico Ing. Loreti.

Cos'è la Ristrutturazione Edilizia

La Ristrutturazione Edilizia, o ristrutturazione edile, è un processo che si attua su immobili esistenti che prevede una revisione integrale dell'edificio con eventuale variazione di:

• forma, sagoma;
• volume, superficie;
• destinazione d'uso.

Dato che potrà variare la consistenza dell'edificio, è possibile richiedere anche un nuovo accatastamento su di esso.

E' importante fare una distinzione tra ciò che rientra nella ristrutturazione e ciò che semplicemente può rientrare nella manutenzione che sia essa ordinaria o straordinaria.

Per fare chiarezza è necessario salire di un gradino e parlare di intervento edilizio. Una pratica edilizia, o intervento edilizio, è una qualunque opera atta a modificare un edificio esistente oppure porti alla creazione di una nuova costruzione. Il riferimento normativo che definisce questi tipi di lavori è conosciuto come il Testo Unico dell'edilizia, precisamente il D.P.R. n.380/2001.

Come già accennato la ristrutturazione è un'opera di revisione integrale dell'immobile. Secondo l'art. 3d del Testo Unico dell'edilizia rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia le opere di demolizione e ricostruzione integrale oppure le opere che permettono di realizzare un edificio diverso dal precedente con la condizione di mantenere la stessa volumetria. Nel caso invece gli interventi attuati hanno lo scopo di rispettare la normativa antisismica, il vincolo di mantenere la stessa volumetria può non essere più rispettato.

Per gli immobili che sono sottoposti a vincoli del Codice (ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e succ. mod.), tutti gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o abbattuti, costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia solamente se rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

Si intende per preesistente, o il medesimo di prima, l'edificio che è legittimamente costituito e che si può dimostrare su carta o con i dati, per esempio con pratiche edilizie depositate, atti catastali, planimetrie, etc.

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Manutenzione ordinaria e straordinaria

Secondo la normativa del Testo Unico per l'edilizia (art. 3 comma 1, lettera a), si intendono interventi di manutenzione ordinaria tutte le opere di riparazione, sostituzione e rinnovamento che riguardano le finiture degli edifici e quelle necessarie per mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Si tratta quindi di elementi strutturali o tecnologici che si possono sostituire e rinnovare senza la sostituzione dell'intero elemento strutturale o tecnologico.

I lavori che rientrano nella manutenzione ordinaria sono:

• opere interne: riparazione o sostituzione di intonaci, serramenti, infissi, rivestimenti, pavimenti, controsoffitti, canne fumarie e di ventilazione, apparecchi sanitari;
• opere esterne: riparazione o sostituzione di intonaci, rivestimenti, serramenti, guaine, impermeabilizzanti, grondaie e cornicioni a condizione che vengano mantenute posizioni, forme e colori come erano preesistenti.

Esclusivamente per le opere di manutenzione ordinaria non servono permessi perchè rientrano nelle attività di edilizia libera. Nel dettaglio nel Glossario dell'edilizia libera sono conteggiare 58 tipologie di opere che possono essere realizzate senza nessun titolo abilitativo.

Secondo la normativa del Testo Unico per l'edilizia (art. 3 comma 1, lettera b), si intendono interventi di manutenzione straordinaria le modifiche che servono a rinnovare o sostituire parti dell'edificio per realizzare i servizi igienico-sanitari, tecnologici o strutturali, ma che non alterino il volume complessivo degli edifici e non comportino cambi delle destinazioni d'uso.

Rientrano in questa categoria i frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari con esecuzione di interventi che comportano la variazione delle superfici delle singole unità ma che mantengano immutata la volumetria complessiva dell'edificio e mantenga immutata l'originale destinazione d'uso.

Rientrano nella categoria di manutenzione straordinaria lo spostamento di tramezzi, demolizione e ricostruzione di pareti divisorie per la redistribuzione degli spazi interni, rifacimento impianti, bagni, scale e rampe.

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Le pratiche della ristrutturazione edilizia

Nel caso di una ristrutturazione edilizia è assolutamente obbligatorio presentare al proprio Comune una pratica all'ufficio tecnico da far firmare ad un tecnico abilitato quale un architetto, ingegnere o geometra.

Secondo la normativa del Testo Unico per l'edilizia si può presentare, secondo i casi da svolgere, il PdC (Permesso di Costruire) oppure la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività).

Il Permesso di Costruire è una pratica per opere di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica o che comportano una variazione della destinazione d'uso. La SCIA è una pratica utilizzata sia per interventi di manutenzione straordinaria che di restauro conservativo sulle parti strutturali dell'edificio.

Ristrutturazione edilizia: le agevolazioni fiscali e bonus 2020

Le aliquote per eseguire i lavori di ristrutturazione edilizia sono differenti dall'aliquota ordinaria IVA del 22%. Gli interventi di ristrutturazione edilizia godono infatti dell'IVA agevolata al 10% su immobili a destinazione abitativa privata. Per ottenere questo beneficio però occorre presentare alla ditta che eseguirà i lavori un documento che attesti la tipologia dei lavori da effettuare, in modo che rientrino nella ristrutturazione edilizia.

Per facilitare e incoraggiare il recupero del patrimonio edilizio esistente, sono stati introdotti una serie di bonus, incentivi e detrazioni fiscali relativi al mondo della ristrutturazione: come ad esempio il bonus casa, bonus ristrutturazione, bonus facciate, ecobonus, sismabonus e superbonus.

Scopri di più su questi bonus ristrutturazioni edilizia seguendo la pagina dedicata.

Ristrutturazione edilizia: gli ambiti

Dividendo le ristrutturazioni in due macro categorie possiamo trovare:

• Ristrutturazione residenziale:
  • Ristrutturazione casa / Ristrutturazione appartamento
  • Ristrutturazione bagno
  • Ristrutturazione cucina
  • Ristrutturazione tetto
• Ristrutturazione commerciale

Scopri di più sulle ristrutturazioni seguendo i link delle pagine dedicate.

Lavori di ristrutturazione edilizia per te

Lo Studio Tecnico Ing. Loreti è a tua disposizione per progettare, seguire passo passo e realizzare ogni lavoro di ristrutturazione edilizia tu abbia in mente in modo professionale. Scegliendoci sarai certo di affidarti a dei professionisti operanti da anni nella ristrutturazione di appartamenti, ville, edifici e locali di ogni genere.